Asamblea General 5 de noviembre de 2011
Propuesta de COVIPRO-CH a la Comisión de Trabajo con la DINAVI
Los antecedentes básicos de la propuesta que aquí formalizamos, han sido discutidos en reuniones mantenidas a lo largo del último tiempo con distintas autoridades y, en especial, con esta Comisión de Trabajo. Pero de manera específica se fundamenta, de acuerdo al resultado de las últimas negociaciones y al relevamiento provisorio presentado por COVIPRO-CH y que incluye a 18 cooperativas federadas en esta primera etapa.
Las mismas tienen dos grandes lineamientos a profundizar en un análisis conjunto:
1. Los saldos actuales de las cooperativas que firmaron –y no- el convenio suscripto en el 2008 entre el MVOTMA y COVIPRO-CH. En saldos actuales incluimos lo que aún resta por pagar, a una tasa de interés del 7% subsidiada, y el colgamento 3, cuyo interés es al 2% anual, generando así, mensualmente, el colgamento 4.
2. Un sistema de subsidio más acorde a la realidad actual y en la línea del propio Ministerio, cuya aplicación en parte del sistema cooperativo genera un desfasaje a tomar en cuenta.
En este sentido consideramos una división primaria y muy elemental de la situación, estableciendo una escala de problemas para ser atendidos de manera inmediata, en tanto damos los pasos necesarios hacia un estudio profundo de los temas planteados. Remarcamos, entonces, aquellos puntos que se nos ocurren importantes tener en cuenta:
a. No existe intención por parte de nuestra organización de caer una vez más en cesación de pagos
b. Para ello creemos que se deben generar todas las herramientas administrativas que permitan cierta “innovación” para hacer posible un pago mensual, sostenido y controlado
c. A la vez, nos parece inviable que, en la actualidad, luego de más de 10 años de entregas a cuenta convenidas -en su momento- con el BHU, un porcentaje excesivamente alto deba más de 4.000 U.R., según lo explicado más arriba. Aunque no sea adecuado llevar a dólares esa deuda, es inevitable el comparativo ya que el mercado inmobiliario se basa en esa moneda para las transacciones; lo que implica, entonces, que viviendas sociales y económicas deban más de 100.000 dólares a tasa de interés –casi un sesenta por ciento del valor de esa deuda-, de un 7% subsidiado.
d. Si agregamos, como dato de interés simplemente, que con la actual Ley 18.795, se habla de otorgar préstamos máximos de 3.000 U.R (cien por ciento del valor de tasación) para la vivienda social, existe una señal evidente que el tema que estamos planteando debe revisarse con urgencia.
e. Es por ello que en nuestra opinión, todas las cooperativas integradas a COVIPRO-CH que superen esos valores de deuda al día de hoy, no pueden seguir pagando las cuotas resultantes, quizás no por el valor en sí de la cuota hoy (en algunos casos con un subsidio que permite pagos subsidiados incluso menor al 2% de interés), sino porque en la proyección de pago lo que aún resta por pagar –según lo que hemos podido analizar- es de 28 años a 43 años, con cuotas nominales de 21 a 25 UR.
f. En el caso de otro grupo de cooperativas, cuyas deudas se ubican por debajo de las 4.000 U.R., y cuyas asambleas han decidido continuar pagando la cuota hipotecaria en tanto avanzan los estudios de reestructura, nos parece oportuno la aplicación de otro sistema de subsidios, ya que quedó demostrado a través de algunos números que presentamos a la Comisión de Trabajo, que las diferencias no son significativas y cuando sí lo son, es para aquellos núcleos familiares con menores ingresos, que necesitan de una mayor ayuda para permanecer en sus viviendas, privilegiando así la política misma que impulsa el MVOTMA y que nosotros respaldamos.
Propuesta
Expuesto lo anterior, nuestra propuesta es la siguiente:
1. Para todas aquellas cooperativas que estén por encima de las 4.000 U.R. de deudas, interrumpir los pagos pactados por el acuerdo 2008, dando lugar a un análisis profundo de los costos constructivos y de lo pago hasta el momento. No nos extendemos en este aspecto porque aún hoy la Comisión de Trabajo está discutiendo el procedimiento a utilizar, aunque se coincide en que debemos arribar a una solución donde los valores de mercado no sean los determinantes y sí los parámetros constructivos.
2. Para impedir cualquier cesación de pagos, proponemos continuar pagando, pero no a cuenta como sucedió hasta hoy, sino a través de una cuenta que la ANV debe conformar, a nombre de la cooperativa, donde mensual y consecutivamente sea depositada el valor TOTAL del monto acordado, por todas las viviendas, y en U.R reajustables cada setiembre.
3. Para ello, tomamos en cuenta los valores de préstamos más altos otorgados por el MVOTMA hasta hace algunos años (2.400 U.R. valor de tasación promedio, no el de el préstamo que es un 15 % inferior), aplicándole una tasa de interés del 2% anual, a 30 años de pago. El resultante es el siguiente: para viviendas de dos dormitorios 7,5 U.R, para las de 3 dormitorios 8,5 U.R y para las de 4 dormitorios 10 U.R.
4. El reajuste se hará cada setiembre, como en el pago de la cuota hipotecaria.
5. A la vez, este pago, se realizará hasta arribar a un acuerdo de reestructura de la deuda, cuyo principal eslabón es la tasación que debemos instrumentar en los próximos meses de trabajo, junto al aporte de los técnicos del MVOTMA, FNV, facultad de Arquitectura y COVIPRO.CH.
6. Por otra parte, esto nos permite no hacer uso de los fondos destinados a subsidios dentro del presupuesto del MVOTMA, el cual nos parece que debe atender a la población adecuada sí, pero también debe tomar en cuenta una tasación adecuada de la vivienda. De esta manera dejamos explícito aquí que nos parece inoportuno e incoherente en más de un sentido, la utilización de esos dineros para subsidiar cuotas que, mediante una tasación adecuada, no serían necesarios.
7. Para las cooperativas que continúen con el pago de la cuota, provisoriamente al menos, aplicar el nuevo sistema de subsidio para aquellas familias que lo necesiten, cuyos extremos ya están definidos por el MVOTMA.
Obligaciones que contraen las cooperativas
Avanzando que la búsqueda de nuevos mecanismos de contralor por parte del Estado y de las obligaciones que deben asumir las cooperativas, proponemos para comenzar:
1. Todas las cooperativas federadas que se acojan a uno u otro mecanismo propuesto acá, deben tener obligatoriamente en certificado de regularidad emitido por el MVOTMA.
2. Para las cooperativas acogidas en ambos regímenes propuestos, será necesario que realicen el pago centralizado por el conjunto de sus integrantes. Deben asegurar el pago del 100% del colectivo (sin importar cuáles son las viviendas subsidiadas o las que pagan la cuota resultante del convenio), pues el MVOTMA semestralmente pedirá información de pago a la ANV ; el incumplimiento de este punto es causal de la caída del régimen propuesto, pasando de inmediato al anterior mecanismo de pago y de subsidio.
3. Las cooperativas contempladas en el punto 3 de la propuesta, deben realizar un informe semestral que, con copia, dejará registrado el pago en la cuenta que se abrirá a su nombre en la ANV , en la sección cooperativas del MVOTMA. En caso que algunos de sus integrantes necesitaran desde ya un subsidio porque no pueden afrontar la cuota pactada incluso, se deberá presentar la documentación pertinente tal cual establece la normativa de los subsidios y los pasos establecidos en el convenio MVOTMA-COVIPRO-CH. La Comisión Directiva será la responsable del tema. Una vez culminado el proceso de estudio y cuando sea necesario volcar o traspasar el dinero depositado a cada hipoteca, el MVOTMA solicitará el historial de ese pedido de subsidio y que la parte que le correspondiere pagar esté depositado mensual y consecutivamente. De no ser así la cooperativa deberá volcarlo solidariamente como condición necesaria para aplicar la reestructura. Este incumplimiento es causal de no aplicación de ninguna reestructura, así como el no pago de todos los integrantes de la cooperativa.
4. Las cooperativas que se amparen en ambos regímenes, tendrán 90 días para inscribir el uso y goce de sus viviendas en el Registro de Inmueble.
El MVOTMA tomará en cuenta para la aplicación de cualquier reestructura y será causal de su no instrumentación el incumplimiento de:
a. La renovación anual del certificado de regularidad
b. El no pago del 100% de los integrantes de la cooperativa de lo acordado
c. La no inscripción del certificado de uso y goce
d. El no aporte correspondiente por Ley al INACOOP
e. La no presentación en tiempo y forma de la documentación que se le solicite a la cooperativa para su estudio y que la misma cuente con ella
f. La variación del padrón social sin motivos estatutarios de renuncia. Se tomará como un aspecto positivo las exclusiones que realice la cooperativa por el incumplimiento del estatuto o de las normativas vigentes
El MVOTMA se compromete a:
a- Gestionar ante la ANV la apertura de una cuenta de la cooperativa (nos referimos a las amparadas en el punto 3 de la propuesta) donde deposite mensual y consecutivamente los valores totales de lo acordado por todos sus integrantes, en U.R. reajustables cada setiembre
b- Al seguimiento de lo acordado en la Comisión de Trabajo
c- A comenzar el estudio de tasación o reestructura de las cooperativas que se coordinen en el grupo de trabajo integrado por COVIPRO-CH
d- A jerarquizar la problemática de las cooperativas que se presenten en este grupo de trabajo por parte de la organización
e- Una política clara y específica sobre el grupo de cooperativas federadas y que cumplan con los requisitos expuestos, que no pueden ser iguales a quienes no integran COVIPRO-CH
